DIREITO CIVIL V - Da Aquisição da Propriedade Imóvel

FACULDADES INTEGRADAS BARROS MELO
CURSO DE DIREITO
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL V – DIREITO DAS COISAS I
WENDERSON GOLBERTO ARCANJO

FICHAMENTO 11 – DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL.

Este trabalho é um resumo acadêmico da obra: DIREITO CIVIL BRASILEIRO VOL V de autoria de Carlos Roberto Gonçalves.

1 – INTRODUÇÃO:

2 – MODOS DE AQUISIÇÃO: A aquisição poderá ser originária ou derivada, a primeira ocorre quando o possuidor se vê na condição de dono de forma natural, enquanto que na segunda a acessão de dono ocorre por herança ou alienação.

A aquisição no Código Civil ocorre por meio da usucapião, registro de título e a acessão, temos ainda a aquisição por meio hereditário.

DA USUCAPIÃO

3 – CONCEITO E FUNDAMENTO: A usucapião decorre da prescrição aquisitiva, ou seja, através do tempo aquele que possui determinada propriedade poderá ser considerado proprietário.

Por trás de tal instituto, existe toda uma gama histórica de fatos que levaram o legislador a proteger aquele que detém a posse de determinada propriedade, tendo como principal argumento a Função Social da Propriedade.

4 – ESPÉCIES: A usucapião poderá ser de bem móvel ou imóvel, sendo essa última mais corriqueira. Ela se divide em: ordinária, extraordinária e especial ou constitucional (rural ou urbana), temos ainda a indígena.

4.1 Usucapião extraordinária: Tal forma de usucapião é tratada pelo (Art. 1.238, CC/02), ocorre quando o possuidor tenha consigo a propriedade durante 15 anos ou 10 se constituir moradia habitual, ou nela houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, tendo ainda a posse mansa, independentemente de título de boa-fé, de forma não ininterrupta.

Importante é o fato do legislador deixar de mão a boa-fé e os títulos de propriedade, nesse caso, basta haver o animus dominus e a posse mansa, que a usucapião estará completa.

4.2 Usucapião ordinária: A usucapião ordinária ocorre quando o possuidor tem a posse do imóvel por 10 anos de forma mansa, com justo títulos e boa-fé, reduzindo esse prazo para 5 anos se o mesmo fez obras ou serviços produtivos ou ainda constituiu moradia habitual (Art. 1.242, CC/02).

4.3 Usucapião especial: A usucapião especial também conhecida como constitucional, foi trazida pela Constituição, ela se divide em rural ou pró-labore e urbana ou pró moradia.

4.3.1 Usucapião especial rural: Reproduzindo o texto Constitucional e o Código Civil, aquele que possuir como sua propriedade urbana ou rural, durante 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirirá sua propriedade.

4.3.2 Usucapião especial urbana: Tal forma de usucapião foi prevista na Constituição Federal e no Estatuto das Cidades, nela aquele que possuir imóvel urbano pelo período de 5 anos, sem justo título ou boa-fé, mas que tenha ali sua moradia habitual, não tenha outro imóvel urbano ou rural, sendo que a propriedade não deverá ter mais que 250 metros quadrados (Art. 1.240, CC/02).

4.3.2.1 Usucapião especial urbana individual:

4.3.2.2 Usucapião especial urbana coletiva:

4.3.3 Usucapião familiar:

4.3.4 Usucapião indígena: Nesse caso de usucapião o trecho de terra não deverá ultrapassar 50 hectares, além disso o índio deverá ocupar a mesma pelo período mínimo de 10 anos.

5 – PRESSUPOSTOS DA USUCAPIÃO: Os requisitos da usucapião são: coisa hábil ou suscetível de usucapião, posse, decurso do tempo, justo título e boa-fé, contudo, os três primeiros são exigidos em qualquer forma de usucapião, já os dois últimos só serão em usucapião ordinária.

5.1 Coisa hábil: Coisa hábil é a suscetível de aquisição por usucapião, temos algumas coisas que devido sua natureza são insuscetíveis, como os bens fora do comércio, e os bens públicos.

Dentre os bens fora do comércio temos os naturalmente indisponíveis (ar atmosférico, água do mar), legalmente indisponíveis (bens de uso comum, direitos da personalidade) e os indisponíveis pela vontade humana (deixados em testamento com cláusula de inalienabilidade).

O STJ decidiu que os bens inalienáveis por decisão do homem, não tem o poder de afastar a usucapião.

5.2 Posse: A posse é encarada como um dos principais requisitos para usucapião, porém não é qualquer tipo de posse, um exemplo é a posse ad interdicta, justa, este tipo de posse dá direito à proteção possessória, mas não dá direito a usucapião, tendo em vista que a posse precisa ser revestida do animus de dono.

Por sua vez, a posse ad interdicta oriunda de um aluguel, por exemplo, quando o locatário se recusa a entregar a coisa, nesse momento inicia-se o esbulho, momento em que sua posse começa a conta para a usucapião, o mesmo ocorre com a posse quando cessada o esbulho, uma vez que esses agentes passam a possuir o animus.

A posse ad usucapionem, disciplinada pelo (Art. 1.238 a 1.242, CC/02), prevê alguns requisitos para configurar tal forma de posse, o primeiro deles é o ânimo de dono, tal requisito descarta algumas pessoas de possuírem tal ânimo, entre elas temos o locatário, contudo já vimos que é possível ocorrer a modificação do caráter da posse, momento em que o locatário poderá ter o animus de dono.

O segundo requisito é a posse mansa e pacífica, ou seja, exercida sem oposição, sem que o possuidor seja molestado por quem detém a posse de direito, nesse caso o verdadeiro proprietário. Importante lembrar que o proprietário precisa tomar algumas providências para evidenciar seu interesse em reaver a coisa, tal ação deve ter caráter judicial, contudo pode ocorre que ações extrajudiciais demonstre tal interesse. Vale salientar que para doutrina majoritária não basta que o autor demande, é preciso que ele seja vitorioso em sua ação.

O terceiro requisito é a continuidade da posse, ou seja, a mesma deve ocorrer sem interrupção, o possuidor não pode possuir a coisa como dono de forma intermitente, isso não significa que ele não possa mudar-se para outro local, o importante é que ele mantenha o ânimo de dono e agindo como tal.

Em se tratando de causas da interrupção da prescrição aquisitiva, temos a citação como uma delas, desde que o demandante seja vitorioso, temos ainda a interrupção natural. Fica evidenciado que a posse não pode ser interrompida, contudo, é possível que o possuidor some ao seu tempo o tempo do antecessor, não sendo exigido escritura pública ou documento escrito, sendo necessária somente a prova testemunhal concludente e incontroversa, a junção da posse pode ocorrer ainda nos casos de successio possessionis, quando a posse continua ao herdeiro em caso de morte do antigo possuidor (Art. 1.207, CC/02).

5.3 Tempo: O tempo é um requisito extremamente importante na usucapião, variando entre 15, 10 e 5 anos de acordo com o tipo de usucapião.

5.4 Justo título: O justo título só será exigido na usucapião ordinária, é um requisito fundamental para obtenção de tal usucapião. Por justo título, temos as formas de transmissão da propriedade que encontram-se com algum vício sanável, ou seja, anulável, que se assim não fosse, transmitiria de fato a propriedade, um exemplo é uma venda de um terreno realizada por quem deveria pegar uma assinatura do cônjuge, o título é justo.

5.5 Boa-fé: A boa-fé existe quando o possuidor tem a crença de que a coisa lhe pertence legitimamente, ou seja, ele acredita que adquiriu a mesma de forma correta e acreditar ser o verdadeiro dono.

O comprador erra ao adquirir a coisa, porém um erro perdoável, é o que ocorre quando alguém compra um terreno acreditando fielmente que aquele que o vende é o dono, contudo, em caso de negócio jurídico nulo, não há o que se falar em boa-fé.

A boa-fé costuma ser atrelada ao justo título, mas uma não exclui ou obriga a outra, o (Art. 1.201, CC/02) estabelece uma presunção juris tantum, de boa-fé, para quem adquire certa coisa com justo título.

6 – AÇÃO DE USUCAPIÃO: O possuidor ad usucapionem, pode ajuizar ação de usucapião, afim de obter a propriedade da coisa, desde que consiga trazer elementos que individualize a coisa, como uma planta ou croqui do imóvel.

Devem ser citados para ação: aquele que tem o nome registrado no imóvel; os confiantes do imóvel; se estiverem em local incerto serão citados por edital. Deve ainda ser intimado os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, Distrito Federal, Territórios e Municípios.

A ação de usucapião só poderá ser impetrada por quem se acha na posse do imóvel, contudo, em caso de esbulho onde o possuidor não entrou com tal ação em tempo, ele poderá rever a posse através dos interditos possessórios ou caso o imóvel seja repassado pra terceiro, ele poderá entrar com ação publiciana.

DA AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO

7 – DO REGISTRO DO TÍTULO: A aquisição da propriedade não se dá somente pelo contrato de compra e venda, em se tratando de bens imóveis é preciso efetuar o registro do imóvel (Art. 1.245, CC/02).

8 – PRINCÍPIOS QUE REGEM O REGISTRO DE IMÓVEIS:

8.1 Princípio da Publicidade: O princípio da publicidade diz que qualquer pessoa poderá requerer certidão negativa da propriedade sem precisar informar ao oficial ou ao funcionário o motivo (Art. 17, LRP).

8.2 Princípio da Força Probante (fé pública) ou Presunção: O Princípio em questão diz que o registro público tem força probatória, ou seja, ele é juris tantum, sendo sua veracidade presumida, devendo a quem interessar provar que a informação é falsa, sendo o proprietário mantido até que se prove em contrário.

8.3 Princípio da Legalidade: O Princípio da Legalidade determina que compete ao oficial de justiça, verificado todos os requisitos, lavrar o registro, contudo, ele poderá levantar qualquer dúvida concernente ao registro, seja interna ou externa, devendo alegar causas impeditivas.

Caso alguém se sinta prejudicado, poderá recorrer a justiça, momento em que cessa a contagem do prazo dado pelo oficial do cartório, no Poder Judiciário só terá competência para recorrer: o Ministério Público e as partes (autor e prejudicado).

8.4 Princípio da Territorialidade: Tal Princípio determina que o registro só poderá ser feito no cartório da cidade onde se situa o imóvel, a escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas, mas o registro não.

8.5 Princípio da Continuidade: Esse Princípio diz que só poderá alienar o bem aquele que tem seu nome no registro, assim uma pessoa só poderá vender para outra se o nome da primeira estiver no registro existente no cartório.

8.6 Princípio da Prioridade: Será registrado aquele que primeiro chegar no caso de aparecer duas pessoas para registrarem o mesmo imóvel.

8.7 Princípio da Especialidade: O oficial deverá exigir o máximo de informação possível da escritura, documentos, etc., afim de individualizar ao máximo a propriedade.

8.8 Princípio da Instância: Os atos de registro só podem ser praticados por requerimento do interessado, salvo nos casos em que o oficial deva fazer anotações de ofício.

9 – MATRÍCULA, REGISTRO E AVERBAÇÃO: A matrícula tem a finalidade de melhor individualizar o imóvel, ela só sofrerá alteração quando a propriedade for oriunda de um direito novo, é o que ocorre com o primeiro registro, seja por escritura pública ou formal de partilha. Uma vez aberta a matrícula, toda e qualquer transferência da propriedade terá a mesma matrícula como base, sendo o registro o responsável por transmitir a propriedade.

Se parte de um imóvel for alienada, caracterizando um desmembramento, constituirá ela um novo imóvel, que deverá, então, ser matriculado, recebendo número próprio. Pode dar-se, também, o fenômeno inverso, que é a fusão, ou seja, a unificação de matrículas de imóveis pertencentes ao mesmo titular do direito real. Admite-se, com efeito, a fusão de dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, em uma só matrícula, de novo número, encerrando-se as primitivas (LRP, art. 234).

Por fim, a averbação consiste em qualquer anotação feita no registro, qualquer mudança no imóvel deverá averbar o registro.

10 – LIVROS OBRIGATÓRIOS:

O Livro n. 1 — Protocolo — serve para anotação de todos os títulos apresentados diariamente. É conhecido como “a chave do registro de imóveis” ou a porta de entrada, pela qual devem passar todos os títulos registráveis. A data do registro, para os efeitos legais, é a da prenotação do título no protocolo, ainda que efetuado posteriormente (CC, art. 1.246).

O Livro n. 2 — Registro Geral — é destinado à matrícula e ao registro dos títulos, além de outros atos. É nesse livro que se pratica o ato que transfere o domínio dos imóveis (registro, anteriormente chamado de transcrição).

O Livro n. 3 — Registro Auxiliar — destina-se ao registro de atos que devem, por lei, ser registrados, embora não sirvam à transferência do domínio, como as convenções antenupciais, as convenções de condomínio, as cédulas de crédito rural etc. (LRP, art. 178).

Os Livros ns. 4 e 5 funcionam como uma espécie de índices. O n. 4 — Indicador Real — é o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, podendo ser localizados por seus dados e características. O Livro n. 5 — Indicador Pessoal — contém o nome de todas as pessoas que figuram no registro como proprietárias, em ordem alfabética, facilitando a expedição de certidões.

11 – RETIFICAÇÃO DO REGISTRO: É admitida retificação do registro do imóvel quando há inexatidão nos lançamentos (Art. 1.247, CC/02) e (Art. 212, LRP).

DA AQUISIÇÃO POR ACESSÃO

12 – CONCEITO E FORMAS DE ACESSÃO: A acessão é a forma de aquisição da propriedade na qual uma coisa é adquirida pelo fato de acompanhar a principal. É um modelo de aquisição originário, onde a coisa secundária surgiu e se incorporou na principal.

Para ficar evidenciada tal forma de aquisição é preciso: a conjugação entre duas coisas, até então separadas; o caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra.

13 – ACESSÕES FÍSICAS OU NATURAIS: